DEFAMA AG: „DEFAMA Aktie läuft“ – Interview mit CEO M. Schrade

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DEFAMA Aktie: Mit unserem Interview wollen wir die Entwicklung der DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG im „endenden“ Jahr betrachten

„DEFAMA Aktie läuft“. Und dafür gibt es einen Grund, natürlich mehrere, Aber seit unserem ersten Interview mit Matthias Schrade, dem CEO der DEFAMA, veröffentlicht am 09.11.2018, bei einem Aktienkurs von 12,10 EUR (Schlusskurs Frankfurt), scheint uns klar: Die Entwicklung des Unternehmens mit klarer Strategie und konsequenter „Sachorientierung“ trägt eindeutig die Handschrift des CEO’s. So spricht die weitere Aktienkursentwicklung eine klare Sprache: Vom 29.11.2019 mit 15,80 EUR, Veröffentlichungsdatum unseres 2019er Interviews, und dann vom 15,12,2020 – 19,80 EUR, Jahresrückblick 2020 des DEFAMA CEO, bis heute. Mit einem derzeitigen Aktienkurs über 27,00 EUR. Und nun zum Interview:

Same procedure as every year mit der DEFAMA AG. Es ist ja fast schon eine Tradition, mit Ihnen die Entwicklung der DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG (ISIN: DE000A13SUL5) im „endenden“ Jahr zu betrachten. Was ist seit unserem Gespräch im Dezember 2020 bei der DEFAMA passiert?

Wir haben acht weitere Immobilien für insgesamt fast 30 Mio. Euro gekauft und unser Objekt in Bleicherode mit großem Gewinn veräußert, den Umbau in Löwenberg für ALDI planmäßig abgeschlossen und eine Vielzahl weiterer Umbauprojekte in unserem Bestand angestoßen bzw. Mietverträge verlängern können. Insgesamt also einerseits sozusagen business as usual, aber andererseits ist es uns ganz sicher nicht langweilig geworden. Vor diesem Hintergrund wurde Matthias Stich, der seit knapp drei Jahren für unsere Bestandsweiterentwicklung zuständig ist, im Frühjahr zum zweiten Vorstand berufen und hat eine eigene Abteilung aufgebaut.

Wie sieht derzeit Ihr Planerfüllungsgrad für ihre letztes Jahr veröffentlichte „DEFAMA 2025“-Planung aus? Könnten Sie bitte „DEFAMA 2025“ zuvor noch mal kurz erläutern?

Wir haben vor gut einem Jahr angekündigt, dass wir bis 2025 auf annualisierte Jahresnettomieten von 24 Mio. Euro sowie einen FFO von mehr als 11 Mio. Euro bzw. über 2,50 Euro je Aktie kommen wollen. Damals lag unser annualisierter FFO bei 1,56 Euro je Aktie, nun sind es 1,90 Euro je Aktie. Rechnerisch haben wir damit bezogen auf diese Kenngröße bereits ein Drittel des Weges zurückgelegt. Bei den Nettomieten haben wir von 14,1 auf gut 16,7 Mio. Euro zugelegt und sind somit auch hier auf Kurs, unser gestecktes Ziel bis 2025 zu erreichen.

DEFAMA AG wird nach wie vor mit Objektangeboten überschüttet

Finden Sie immer noch genug potenzielle neue Investitionsziele? Hat sich etwas seit letztem Jahr geändert – insbesondere vor dem Hintergrund der Corona-Krise? Und der diskutierten Preisexplosion sowohl bei Baumaßnahmen, als auch bei Immobilien generell?

Ich kann mich hier nur wiederholen: Wir werden nach wie vor mit Objektangeboten überschüttet. In unserem Segment kommen jährlich schätzungsweise rund 1.000 Objekte auf den Markt. Davon landen mehrere Hundert bei uns auf dem Tisch. Und fünf bis acht davon kaufen wir am Ende tatsächlich. Daran hat sich auch durch Corona nicht wirklich etwas geändert. Die höheren Baukosten machen unsere bestehenden Objekte indirekt noch wertvoller, umgekehrt verteuern sie natürlich Optimierungsmaßnahmen – es hat also wie so oft Vor- und Nachteile zugleich.

Wie wichtig ist das Thema „Nachhaltigkeit“ bei Ihren Investitionsentscheidungen?

Im Ankauf können wir nicht darauf achten, ob ein Objekt die modernsten Umweltkriterien erfüllt – schließlich kaufen wir gebrauchte, ältere Objekte. Aber wir modernisieren, sobald es im Zyklus des Objekts Sinn ergibt. Und hier sind die Mieter ja selbst an energieeffizienter Haustechnik und Ähnlichem interessiert, insofern decken sich da unsere Interessen.

Wie verteilen sich Stand heute die von Ihnen gehalten Objekte räumlich? Gibt es Schwerpunktregionen?

2021 haben wir sechs von acht Objekten in westdeutschen Bundesländern gekauft – zwei in Niedersachsen, zwei in NRW, je eines in Hessen und in Bayern. Damit sind nun jeweils etwa die Hälfte unserer Immobilien in Ost- und Westdeutschland. Für uns spielt das aber ohnehin keine Rolle. Entscheidend ist stets die Nachhaltigkeit des einzelnen Standorts, und starke Standorte gibt es in jeder Stadt.

Welcher Kauf in diesem Jahr war für Sie der „wichtigste“ oder „interessanteste“?

Am meisten Arbeit eingekauft haben wir uns mit dem HanseCenter Gardelegen, das war auch unsere größte Einzelinvestition mit 8 Mio. Euro Kaufpreis. Hier lag der Leerstand zum Zeitpunkt der Zwangsversteigerung, in der wir zugeschlagen haben, bei 38%. Inzwischen konnten wir schon einen ersten großen Mietvertrag mit Futterhaus abschließen und gehen davon aus, in den kommenden Monaten weitere große Schritte zur Leerstandsbeseitigung vollziehen zu können.

Sehr wenig Arbeit machen dürfte uns dagegen der Kauf des REWE in Köln-Rondorf, bei dem wir ein praktisch neues Objekt mit langfristigem Mietvertrag zum 13fachen der IST-Miete erwerben konnten. REWE hat hier erst im Sommer den Standort von Edeka übernommen und komplett modernisiert. Normalerweise sind für solch ein Gesamtpaket – modernes Objekt, langfristiger Vertrag, Lage in einer Metropole – ganz andere Preise fällig, insofern freut uns diese Transaktion besonders.

Dieses Jahr haben Sie erstmals ein Fachmarktzentrum verkauft. Was hat Sie dazu bewogen? Bleibt es eine Ausnahme oder haben Sie weitere Objekte identifiziert, die möglicherweise heirfür auch in Frage kämen?

Wir wurden gezielt auf genau dieses Objekt angesprochen von einem Investor, der dort spezielle lokale Kompetenz hat. Und das Angebot war dann eben so gut, dass wir ausnahmsweise doch einmal zum Verkauf geschritten sind. Ausschlaggebend war nicht zuletzt, dass wir durch die Veräußerung rund 3 Mio. Euro Liquidität freigesetzt haben, die wir deutlich rentabler neu investieren können.

In Zukunft wollen wir zumindest prüfen, auch einmal selektiv Objekte zu verkaufen, wenn diese mit neuen langfristigen Mietverträgen ausgestattet sind – etwa nach Umbaumaßnahmen. Ein Beispiel wäre der ALDI in Löwenberg, der frisch renoviert ist und mit einem neuen 10-Jahres-Vertrag läuft. Unsere Erfolgsstrategie „wir kaufen, um zu behalten“ bleibt aber im Kern unverändert

Streben Sie immer noch eine jährliche Tilgung von 5% auf die finanzierten Objekte an? Insbesondere nennen Sie ja Revalutierungen als probates Mittel, um neue Investitionen zu tätigen. Oder wie hoch ist der langfristig angestrebte Finanzierungsgrad ihrer Bestandsobjekte?

Wir haben keine offizielle Richtlinie bezüglich der Tilgung. Die 5% ergeben sich mathematisch daraus, dass Gewerbeobjekte unserer Art meistens nicht länger als 20 Jahre finanzierbar sind. Der sogenannte LTV, also das Verhältnis von Nettoverschuldung zu den Marktwerten unserer Objekte, betrug zuletzt etwa 58%. Theoretisch würden wir auch länger und höher finanzieren, aber da ziehen die Banken natürlich irgendwann doch eine Grenze.

Sie kommen von einer im Immobilienbereich schönen EK-Rendite von 12,8 % im Jahr 2017 und wie ging es mit dieser Kenngröße weiter? Wo liegen Sie aktuell?

Wir haben unser Ziel einer zweistelligen Eigenkapitalrendite auch in den vergangenen Jahren stets erreicht. 2020 lag sie durch die Kapitalerhöhung im Herbst des Vorjahres und die fehlenden Erträge während der Umbauphase in Radeberg „nur“ bei 10,2%. Im laufenden Jahr wird die Eigenkapitalrendite dafür durch den Verkaufsgewinn aus Bleicherode einen neuen Rekordwert erreichen. Ohne diesen positiven Sondereffekt liegen wir wohl auf einem ähnlichen Level wie 2017.

Nun zu den anderen Kennziffern der DEFAMA AG.

Hat sich hier etwas geändert? Beim letzten Mal fragten wir: „Welche Kennzahlen sind Ihrer Meinung nach die wichtigsten und aussagekräftigsten für den Aktionär oder potenziellen Investor?“ Die letzten Jahre betonten Sie, als einer der wenigen nach HGB zu bilanzieren, tun Sie das immer noch? Wie sieht Ihr FFO derzeit aus?

Ja, wir bilanzieren unverändert nach HGB, auch weil viele unserer Aktionäre diese konservative Bilanzierungsform schätzen. Der FFO je Aktie ist nach wie vor die zentrale Steuerungsgröße bei der DEFAMA AG. Hier peilen wir für das laufende Jahr einen Wert von 7,1 Mio. Euro an, wobei der annualisierte FFO nach Integration aller gekauften Objekte und Abschluss aller laufenden Baumaßnahmen bereits bei 8,4 Mio. Euro bzw. 1,90 Euro je Aktie liegt.

Gleichklang der Fragen. Was sagen Sie dieses Jahr zur beeindruckenden Kursentwicklung Ihrer Aktie in den letzten zwölf Monaten?

Die ist natürlich weiterhin erfreulich. Nachdem sich der Börsenkurs aber sehr ähnlich wie die Firmenkennzahlen entwickelt hat, hat sich unsere Bewertung per Saldo in den vergangenen vier Jahren nicht wirklich erhöht. Insofern sehen wir nach wie vor keinen Druck, die gesteckten Erwartungen zu erfüllen.

Haben Sie eine Idee, warum die DEFAMA Aktie besser als andere Unternehmen in diesem Sektor „läuft“?

Ich höre immer wieder von Aktionären, dass diesen die verlässliche Entwicklung und konsequent verfolgte Strategie gut gefällt. Zudem bemühen wir uns auch sehr um hohe Transparenz und – für eine Firma unserer Größe – aktive Öffentlichkeitsarbeit. Aber wir haben sicherlich auch den unfairen Vorteil, dass es einfacher ist, als kleine Firma konstant hohe Zuwachsraten zu erzielen, als dies für größere Unternehmen im Immobilien-Sektor zu erreichen ist.

Mittlerweile erreicht die DEFAMA AG eine Marktkapitalisierung von über 100 Mio EUR. Aktuell 120 Mio. EUR. Damit ist die Gesellschaft in eine neue Dimension gewachsen. Hat das für Sie eine Bedeutung?

Nicht wirklich. Es ist ein schöner Meilenstein, hat aber auf unser Tagesgeschäft keine Auswirkungen.

Steigt die Wahrnehmung als „Small“- und nicht mehr „Micro“-Cap bei Anlegern oder Analysten? Beim Eigenkapitalforum gab es dieses Mal ja auch eine englische Präsentation. Besonderer Anlass?

Eine englische Version unserer Präsentation hatten wir auch zuvor immer wieder einmal erstellt, wenn wir bei einer Konferenz oder Roadshow auf ausländische Investoren trafen – zuletzt beispielsweise im März 2021 bei den Metzler Micro Cap Days. Insgesamt haben wir durchaus den Eindruck, dass die DEFAMA stärker wahrgenommen wird. Ich bin mir aber nicht sicher, ob dies an der gestiegenen Börsenkapitalisierung liegt oder eher an der immer länger anhaltenden schönen Börsenentwicklung.

Set rund einem Jahr ist die DEFAMA-Aktie im „MSCI GLOBAL MICRO CAP INDEX”. Kamen mittlerweile Fondsmanager auf Sie zu, die den Index abbilden? Oder internationale Analysten oder Medien?

Nein.

Hat sich an der Struktur und den Anteilen der Ankeraktionäre etwas geändert?

Ich halte über die MSC Invest GmbH nach wie vor rund 29 Prozent an DEFAMA, bei meinem ehemaligen Vorstandskollegen liegen 4 Prozent der Aktien und bei unseren Aufsichtsräten sowie deren Familien rund 2 Prozent. Die übrigen 65 Prozent der DEFAMA-Aktien sind breit gestreut.

Sie haben eine sehr direkte Methode gefunden, mit Ihren Aktionären zu kommunizieren. Ihr Twitteraccount gibt annähernd tägliche Einblicke in DEFAMA-Entwicklungen, Ihre Tätigkeit für die DEFAMA. Wie sieht die Resonanz der Aktionäre dazu aus?

Das Feedback ist überwiegend sehr positiv, deshalb mache ich das auch gerne. Wir sind zwar auch per Mail oder Telefon erreichbar, aber vielleicht ist die Hürde, einfach auf einen Tweet zu antworten, einfach noch ein wenig kleiner und deshalb wird das so gerne genutzt.

Vor einiger Zeit ließen Sie Ihre Follower schätzen, wieviel „Deals” die DEFAMA AG noch bis Ende des Jahres in trockene Tücher bekommen wird. Wie war die Resonanz? Und wieviel haben richtig gelegen?

Von den 417 Teilnehmern der Umfrage tippten 26,4% auf drei oder mehr weitere Objektkäufe, das haben wir tatsächlich auch geschafft – die übrigen Teilnehmer hatten maximal zwei getippt. Wobei das damals auch ich selbst noch nicht wissen konnte, da sich viele Transaktionen sehr lange hinziehen und nicht selten am Ende doch nicht zustande kommen.

Setzt man sich durch solche Fragestellungen nicht unter einen Druck, der nicht nötig wäre?

Mir ging es damals tatsächlich darum zu erfahren, welche Erwartungshaltung meine Follower an DEFAMA haben – immerhin hatten wir schon damals ein höheres Ankaufvolumen als in einem typischen Jahr erreicht. Wenn nur ein Objekt oder gar nichts mehr dazu gekommen wäre, dann wäre das halt so. Und immerhin hätte ich dann schon im Voraus gewusst, dass einige Aktionäre doch etwas enttäuscht sind, trotz des schon damals sehr guten Ergebnisses.

Haben Sie nicht generell Angst, durch Twitter „zu gläsern” zu werden?

Nein, man hat ja selbst in der Hand, was man veröffentlicht und was nicht. Außerdem dürfen wir adhoc-relevante Informationen sowieso nicht auf diesem Wege bekannt machen, sondern müssen die gesetzlich vorgeschriebenen Kanäle nutzen. Auch Objektkäufe oder andere bedeutende Meldungen gehen natürlich zuerst per Pressemeldung an alle Aktionäre, bevor sie auf Twitter landen. Wobei man ja auch die DGAP-Meldungen bei Twitter abonnieren kann.

Dafür können wir aber beispielsweise über Fotos von Baufortschritten oder das Übermitteln von interessanten, häufig amüsanten – natürlich stets anonymisierten – Vorgängen ein paar Einblicke in den Arbeitsalltag bei der DEFAMA AG ermöglichen. Und nicht selten ergeben sich daraus auch fachliche Rückfragen, so dass unsere Aktionäre besser verstehen, wie unser Geschäft funktioniert.

Wie sah Ihre Kapitalmarktkommunikation in diesem Jahr aus? Neben vielen virtuellen „Veranstaltungen” gab es ja auch wieder erste Präsenz-Events. Wobei vernünftigerweise in den nächsten Monaten wohl wieder reine virtuelle Veranstaltungen anstehen sollten. Welche sind das für den CEO der DEFAMA?

Wir haben dieses Jahr insgesamt sieben Konferenzen besucht, von denen leider nur drei als Präsenzveranstaltung stattfinden konnten. Das dürfte zumindest im ersten Halbjahr 2022 wohl ähnlich aussehen. Als nächstes stehen nach aktuellem Stand für Anfang April wieder die Metzler Micro Cap Days auf dem Programm, die natürlich virtuell stattfinden werden.

Wie wir Ihren Veröffentlichungen entnehmen konnten, ist das Team der DEFAMA AG dieses Jahr gewachsen. Wieviele Mitarbeiter haben Sie mittlerweile und wie sehen Ihre weiteren Pläne in diesem Bereich aus?

Einschließlich der beiden Vorstände, einigen Hausmeistern und Aushilfen sowie einer Mitarbeiterin in Elternzeit arbeiten derzeit 35 Menschen für uns. Im vierten Quartal 2021 waren es umgerechnet 27,1 Vollzeitkräfte gegenüber 25,7 im Schlussquartal des letzten Jahres. Aus Aktionärssicht die wichtigste Veränderung – natürlich neben der schon erwähnten Berufung von Matthias Stich in den Vorstand – dürfte sein, dass wir uns zuletzt im Bereich Transaktionsmanagement um einen Mitarbeiter verstärkt haben. Damit ist künftig potenziell ein höheres Ankaufvolumen möglich. Zudem haben wir nun auch die personellen Ressourcen, selektiv Verkäufe zu prüfen – etwa nach dem Abschluss von neuen langfristigen Mietverträgen.

Sehen Sie mittlerweile Grenzen des Wachstums für die DEFAMA? Was wäre derzeit das größte Risiko für eine weiterhin ähnlich positive Entwicklung der DEFAMA AG?

Das größte Risiko ist unverändert, dass wir in einem Objekt den Hauptmieter nicht ersetzen können. Bisher ist das aber in unserer gesamten Firmengeschichte noch nie passiert, wir haben generell kein Leerstandsprobleme. Was die erreichbare Größe angeht, so gibt andere Firmen, die vielfach größere Portfolien erfolgreich verwalten. Das zeigt, dass es hier keine natürliche Maximalgröße gibt. Und wir werden nach wie vor überschüttet mit Angeboten – Hunderte, vielleicht auch über Tausend pro Jahr. Es gibt diese Art Objekte wie Sand am Meer.

Wir schätzen, dass durchschnittlich etwa 1.000 Immobilien jährlich im für uns relevanten Segment auf den Markt kommen. Fünf bis acht davon kaufen wir; künftig vielleicht auch einmal etwas mehr. Das ist also ein winziger Prozentsatz des Angebots. Wir werden bei unserer Gangart daher niemals an eine Größengrenze stoßen.

Herr Schrade, besten Dank für das Interview.

Chart: DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG | Powered by GOYAX.de
Matthias Schrade | Vorstand der DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

matthias schrade defama agMatthias Schrade, geboren 1979 im schwäbischen Tettnang, gründete 1999 das in Düsseldorf ansässige Analystenhaus GSC Research und leitete dieses bis Ende 2011. Während dieser Zeit wurde er in der Nebenwerte-Szene unter anderem als Chefredakteur des monatlichen Börsenbriefes „Nebenwerte Insider“ bekannt. Zudem hatte er Aufsichtsrats- bzw. Anlageausschussmandate in zwei börsengelisteten Beteiligungsgesellschaften sowie einem Investmentclub inne und war Mitinitiator von zwei Aktienfonds.

In der Folge war er zunächst als Geschäftsführer und später als Vorstand bei FCR Immobilien in München tätig. In dieser Zeit sorgte er unter anderem für die Umwandlung der Firma in eine Aktiengesellschaft, führte eine Non-Recourse-Finanzierungsstruktur ein, wickelte den Kauf und die Finanzierung einer ganzen Reihe von Einkaufszentren ab und verdreifachte das Portfoliovolumen auf über 20 Mio. Euro.

Im Herbst 2014 gründete er in Berlin die DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG, deren Vorstand und größter Einzelaktionär er bis heute ist. Diese brachte er im Juli 2016 an die Börse und baute mit seinem Team ein Portfolio von zwischenzeitlich 42 Fachmarktzentren mit einem Wert von rund 170 Mio. Euro auf. Jüngst verkündetes Ziel ist es, das Portfoliovolumen in den nächsten fünf Jahren auf bis zu 300 Mio. Euro zu erhöhen und den FFO fast zu verdoppeln.

Kurzinfo zum Unternehmen

Die in Berlin ansässige Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) investiert gezielt in kleine Einzelhandelsobjekte in kleinen und mittleren Städten, überwiegend in Nord- und Ostdeutschland. Wichtigste Kaufkriterien sind je zwei oder mehr bonitätsstarke Filialisten als Ankermieter, möglichst nicht mehr als 10 Mieter und eine Jahresnettomiete von mindestens 100 T€. Angestrebt ist dabei stets eine zweistellige Nettomietrendite.

Erklärtes Ziel von DEFAMA ist es, langfristig einer der größten Bestandshalter von kleinen Fachmarktzentren in Deutschland zu werden. Die DEFAMA-Aktie wird im Qualitätssegment m:access der Börse München sowie im Freiverkehr der Frankfurter Wertpapierbörse und auf XETRA gehandelt.

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