DEMIRE – Aktie im Schatten des Klumpenrisikos „Anleihe“, die im Oktober 2024 fällig wird. Und dazu Hauptaktionäre, die seit Jahren versuchen ihre Beteiligung zu veräussern. Mit dem Ergebnis, dass seit einiger Zeit alle Gewinne ausgeschüttet wurden – auf Hauptaktionärsentscheid – und hohe Unsicherheit herrscht. Dann konnte die DEMIRE im Laufe dieses Jahres durch realisierte Immobilienverkäufe mittlerweile durch Rückkäufe die ausstehende Anleihe von 600 Mio EUR auf knapp 500 Mio EUR reduzieren. Erklärte Zielsetzung für dieses Jahr: Weitere Objektverkäufe, um die Anleihe nächstes Jahr zurückzahlen zu können, respektive soviel zurückzuzahlen, dass der Rest refinanzierbar ist. Dem entgegen steht seit längerem die Aktionärsstruktur und angekündigte Änderungen derselben.
Wichtiger Baustein der Strategie war der Erlös von 121 Mio EUR aus dem Verkauf des Logistikzentrums Leipzig – ehemals Quelle.Hier musste die DEMIRE jetzt wohl einen Rückschlag hinnehmen:
Käufer des Logistikzentrums Leipzig gibt DEMIRE einen Korb.
Ende Dezember 2022 meldete man den Verkauf des Logistikparks Leipzig zu 121 Mio EUR – zuletzt zum 31.12.2021 bilanziert noch mit 141,6 Mio EUR. Neben den notwendigen Abschreibungen schien die Abgabe des Parks gegen Cash eine gute Lösung, um die Anleihe weiter zu reduzieren – zur Erinnerung von den 890 Mio EUR „Gesamt-Schulden“ zum 31.12.2022 machte die Anleihe noch 600 Mio EUR aus.
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DIC Asset Aktie bleibt schwach, LTV aus Übernahme drückt. Direkt nach Fertigstellung gelingt Vollvermietung einer Logistikimmobilie aus dem Eigenbestand.
Jetzt heisst es: „Die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG (ISIN: DE000A0XFSF0) („DEMIRE“ oder „Gesellschaft“) wurde vom Käufer der Logistikimmobilie LogPark in Leipzig für rund EUR 121 Millionen („Immobilie“) darüber informiert, dass dieser vom Kaufvertrag zurücktritt und beabsichtigt, die Transaktion nicht zu vollziehen. Die DEMIRE hält den Rücktritt vom Kaufvertrag für unbegründet und wird daher rechtliche Schritte hiergegen prüfen.(…)“ (ad-hoc, DEMIRE, 3.07.2023). Macht es nicht einfacher für das Management. Selbst wenn es eine „Entschädigung“ vor Gericht geben sollte oder man sogar den Vollzug des Verkaufs „duchgeklagt“ bekommt, ein Ergebnis wird es nicht vor Fälligkeit der Anleihe geben. Also müssen Alternativverkäufe her – oder ein neuer Käufer für Leipzig. Derzeit eher schwierig…
Einzig positiver Nebeneffekt für DEMIRE: FFO und Mieteinnahmen steigen in der zweiten Jahreshälfte, Prognose hoch.
Vor dem Hintergrund des Verbleibs der Leipziger Liegenschaft im DEMIRE-Konzern habe der Vorstand der Gesellschaft Montag beschlossen, die Prognose für das Geschäftsjahr 2023 anzupassen. Unter Berücksichtigung der zusätzlichen Mieteinnahmen aus der Immobilie für das zweite Halbjahr 2023 erwarte der Vorstand für 2023 nunmehr Mieteinnahmen von 74,5 Mio bis 76,5 Mio EUR (bisher 71. bis 73 Mio.) und Funds from Operations I (FFO I nach Steuern, vor Minderheiten) von 33 Mio EUR bis 35 Mio EUR (bisher 30 bis 32 Mio.).
Damit ist klar – Jahresmiete des Leipziger Logistikparks bewegt sich bei ca. 6 Mio EUR. Keine überwältigende Mietrendite bei einem Verkaufswert von 121 Mio EUR. Da scheint noch einiges an Luft respektive Verbesserungsbedarf in Leipzig gegeben. Bleibt bei unserer Einschätzung in der Reihe:
Immobilienaktien mit teilweise desaströsen Kursentwicklungen. Einstiege erreicht? FFO-Multiple und Zinsbindungsdauer als Messlatte.:
- Teil 1: alstria, Aroundtown, DEFAMA
- Teil 2: DEMIRE, Deutsche Euroshop, Deutsche Konsum REIT, Deutsche Wohnen.
- Teil 3: DIC Asset, FCR Immobilien, Grand City Properties.
- Teil 4: Hamborner REIT, LEG Immobilien, Noratis.
- Teil 5: TAG Immobilien, Vonovia
DEMIRE führte ein grösseres Desinvestments wohl zu noch akzeptablen Konditionen durch. Weitere Liquidität sollte durch angekündigte Portfolioverässerungen „reinkommen“ für weitere Anleihenrückkäufe. Und diese wirken aufgrund des aktuellen Anleihekurses durchaus gewinnoptimierend in der DEMIRE-Bilanz. Bis zum 20.04. wurden zuletzt gut 50 Mio EUR nominal zurückgekauft. Was allein einen bilanziellen Gewinn von bis zu 15 Mio EUR gebracht haben sollte. Restanleihevolumen nominal: 499 Mio EUR. Wird immer überschaubarer. Dazu Reduktion des Fälligkeitsklumpenrisikos in 2024. Die 121 Mio EUR hätten gut in das Bild gepasst. Jetzt muss das management leifern, weitere Verkäufe, idealerweise eine Lösung für Leipzig.
